No dinâmico mercado imobiliário, a escolha do terreno certo é uma decisão crucial que pode determinar o sucesso ou fracasso de um empreendimento. Além de considerações financeiras e estratégicas, os cuidados com a legislação são fundamentais para evitar complicações jurídicas.
A compreensão dos índices urbanísticos e de seus gargalos legais intrínsecos é o primeiro passo para aferir a viabilidade do terreno. O tema é amplo e abrange desde o conhecimento das normas mais aplicadas em nível nacional até as particularidades do município escolhido para sediar o projeto.
A seguir, confira alguns dos aspectos legais que devem ser considerados por construtores e loteadores.
Legislação municipal: a importância do zoneamento
A legislação municipal é um dos primeiros itens a serem verificados no momento da escolha do terreno. Cada cidade possui um Plano Diretor que define as diretrizes de desenvolvimento urbano, incluindo as zonas de uso do solo. O zoneamento estabelece quais atividades podem ser realizadas nas diferentes áreas do município, sejam residenciais, comerciais, industriais ou mistas, assim como o tamanho dos lotes. É um fator essencial para entender se o terreno está adequado ao perfil do seu empreendimento.
Áreas zoneadas para uso misto podem ser ideais para empreendimentos que combinam unidades residenciais e comerciais, atendendo tanto à demanda por habitação quanto por serviços e comércio. “São áreas com maior vitalidade urbana, tendo ocupação por diferentes atividades e interesses ao longo do dia”, ressalta Pedro Rocha, urbanista e founder da Urbia. Já zonas exclusivamente residenciais podem exigir um enfoque maior em qualidade de vida, com ênfase em áreas verdes e equipamentos de lazer.
Outro ponto importante a ser levado em conta no zoneamento diz respeito aos recuos obrigatórios. Essa diretriz eestabelece as distâncias mínimas que devem ser mantidas entre a construção e os limites do terreno. Sua função é garantir ventilação, iluminação natural, privacidade e segurança, além de contribuir para a organização e estética urbana.
Diretrizes urbanísticas e áreas não edificantes
As diretrizes urbanísticas são orientações estabelecidas pelos planos diretores municipais para guiar o desenvolvimento das cidades. Essas regras definem padrões para a organização do espaço urbano, incluindo a localização de vias, áreas verdes, equipamentos públicos e zonas de uso específico. As avenidas, por exemplo, são projetadas no âmbito do planejamento urbano e regional.
Nesse sentido, as legislações municipais estabelecem áreas não edificantes. São porções de terreno onde a construção é proibida ou restrita por razões ambientais ou pelo planejamento urbano. Essas áreas podem incluir faixas de servidão, margens de rios, zonas de proteção ambiental e espaços reservados para a criação de corredores ecológicos ou parques públicos.
O entendimento das diretrizes e áreas não edificantes permite que as incorporadoras desenvolvam projetos que não apenas cumpram a legislação, mas também valorizem o empreendimento e a comunidade.
Parcelamento do solo
Outro ponto intrínseco à legislação se refere ao parcelamento do solo. Esse tema é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/1979, que estabelece normas para o loteamento e o desmembramento de terrenos urbanos. O texto traz os requisitos para a aprovação de projetos urbanísticos, como a obrigatoriedade de infraestrutura básica (redes de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação e iluminação pública) e a destinação de áreas para uso público.
Muitos municípios, entretanto, possuem suas legislações próprias sobre o parcelamento de solo. O projeto precisa respeitá-las no que tange a fatores como tamanho e dimensões mínimas dos lotes, largura das vias, áreas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários e percentual de áreas verdes, entre outros.
Contrapartidas ao município
Um dos pontos mais sensíveis no que tange à legislação para empreendimentos imobiliários. Em geral, os municípios exigem contrapartidas como condição para a aprovação de novos projetos. A lista pode incluir a construção de infraestrutura, doação de áreas para uso público ou investimentos em melhorias urbanas. Há casos em que o nível de contrapartidas é um dos fatores que acabam por inviabilizar o terreno.
Exemplos de contrapartidas:
– Construção de vias públicas: implantação ou melhoria de ruas e avenidas.
– Investimentos em infraestrutura: melhorias em sistemas de água, esgoto e energia elétrica.
Diferença entre áreas urbanas e de expansão
A escolha entre um terreno em área urbana consolidada ou em área de expansão urbana depende dos objetivos do empreendimento e das condições específicas de cada local. Terrenos em áreas urbanas geralmente possuem infraestrutura completa e uma demanda consolidada, mas podem ser mais caros e ter restrições mais rígidas.
Já os terrenos em áreas de expansão podem oferecer maiores oportunidades de crescimento e de valorização. Entretanto, exigem investimentos significativos em infraestrutura. Os aportes, nesses casos, estão diretamente ligados às contrapartidas exigidas pelos municípios.
Os terrenos de áreas urbanas, por terem uma conexão maior com a cidade, costumam ser mais caros. Já aqueles em áreas de expansão, por estarem em antigas áreas rurais, subúrbios ou zonas percebidas como distantes, apresentam valores menores. Ainda assim, a necessidade de investimentos em infraestrutura precisa ser pesada.
Quanto mais fora da malha urbana consolidada, maior tende a ser a demanda por pavimentar vias que dão acesso ao empreendimento ou até levar água e esgoto. São custos que recaem sobre o empreendedor.
Pedro Rocha, founder da Urbia.
– Áreas urbanas:
Infraestrutura existente: rede de água, esgoto, energia elétrica, transporte público.
Demanda consolidada: mercado já estabelecido, com procura histórica e vocação clara.
Restrições legais: zoneamento mais rigoroso e menores possibilidades de flexibilização.
– Áreas de expansão:
Oportunidades de crescimento: potencial de valorização e desenvolvimento.
Necessidade de investimentos: infraestrutura básica e melhorias urbanas.
Flexibilidade de uso: possibilidade de influenciar o zoneamento e o uso do solo, criando uma vocação para a região.
Legislação: o primeiro filtro para a escolha do terreno
A escolha do terreno certo para o seu empreendimento imobiliário é uma decisão complexa que envolve uma análise cuidadosa de diversos aspectos legais. A legislação municipal, o zoneamento, o parcelamento do solo, as contrapartidas ao município e a diferenciação entre áreas urbanas e de expansão são apenas alguns dos elementos que devem ser considerados para garantir a viabilidade e o sucesso do projeto.
O tema da legislação é o primeiro filtro ao qual o terreno em vista será submetido. E muitos deles já são inviabilizados para receber projetos imobiliários logo de cara, em razão das barreiras impostas por alguns dos itens citados. Um empreendimento com perfil popular, por exemplo, requer lotes pequenos. Se o zoneamento estabelece uma metragem maior, o produto acaba não se encaixando na legislação.
Cerca de 75% dos municípios brasileiros têm menos de 30 mil habitantes. Nas áreas desse porte estudadas pela Urbia, aproximadamente 93% dos terrenos são descartadas logo depois da análise de legislação. Em geral, estão localizados em áreas de expansão urbana e sem loteamento definido. Ou seja, entender se é possível propor um zoneamento específico ou adotar um zoneamento existente no município é um fator decisivo.
Investir tempo e recursos na análise legal do terreno não é apenas uma questão de conformidade com a legislação, mas uma estratégia para evitar processos de aprovação demorados e com excessivas revisões e alterações.
Legislação ambiental e o desenvolvimento dos municípios
A análise da legislação é importante para o próprio município, podendo ser um entrave ao desenvolvimento local. “Uma legislação que não leva em consideração as demandas do mercado local e as tendências do consumo de imóveis pode fazer com que um município não seja atraente para investimentos”, destaca Pedro Rocha. Daí a importância de estabelecer um processo de aprovação amigável ao empreendedor.
Atualmente, esse tipo de análise é um processo mais manual e pouco automatizável. As prefeituras ainda são muito low tech. Muitas vezes, esse padrão cria legislações excessivamente completas e também dificulta que se encontre os termos com facilidade. “Um dos trabalhos da urbia é exatamente demonstrar para o mercado quais municípios têm legislações que ajudem o desenvolvimento urbano e os empreendimentos imobiliários”, ressalta Pedro.
A avaliação dos aspectos legais do terreno é um dos serviços embarcados no sistema de análises urbanas ágeis da Urbia. A tecnologia desenvolvida pela startup, aplicada em mais de 500 análises em todos os estados do país, diminui em 90% os custos e o tempo desse processo.
Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inovação? Acesse a nossa plataforma e conheça a jornada da Urbia.
