A busca pelo terreno certo para receber um empreendimento imobiliário envolve diversas etapas. Em geral, a análise se inicia pela legislação e pelo levantamento ambiental. As áreas que continuam atrativas após ambos os filtros são submetidas ao estudo urbanístico. Nesse estágio, já é possível ter uma visão mais realista e prática sobre as possibilidades e limitações comerciais do terreno.
O estudo urbanístico traz índices como a área vendável de lotes, número de lotes, área de sistema viário e doações públicas exigidas pela legislação. São itens que irão afetar diretamente a capacidade do terreno em receber a estruturação do projeto, bem como o seu potencial de venda.
Abaixo, exploramos um pouco mais sobre cada um dos elementos que podem compor um estudo de viabilidade do terreno. Confira!
Áreas de doação: a adequação inteligente às normas legais
As áreas de doação são porções de terreno que devem ser repassadas ao município como contrapartida para a aprovação do projeto. Essas contrapartidas estão descritas na Lei 6766. O texto prevê um mínimo de 35% de doações, considerando as áreas verdes. A lista inclui reservas e sistemas de lazer, áreas institucionais ou patrimoniais destinadas a equipamentos públicos e sistema viário.
Além da Lei 6766, a legislação urbanística de cada município define os critérios e percentuais mínimos para essas doações, que variam de acordo com o tamanho do empreendimento e a sua localização.
No estudo de viabilidade, o objetivo é adequar o projeto para garantir o mínimo de doações necessário. “Também é uma ferramenta importante para garantir que as doações sejam feitas de forma racional, com boa distribuição e atendendo à legislação, de forma que essas contrapartidas contribuam para a qualidade do espaço urbano e do empreendimento”, destaca Pedro Rocha, urbanista e founder da Urbia.
A ideia é otimizar a área vendável sem deixar de manter o empreendimento em conformidade com a legislação. Além disso, nem sempre as áreas de contrapartida são producentes para o município. A depender das estratégias adotadas no projeto urbanístico, existe o risco de esses espaços se tornarem clarões urbanos ou terrenos baldios, caso não sejam bem programados e associados à construção de equipamentos públicos.
Medidas compensatórias
As medidas compensatórias são parte das negociações entre o empreendedor e o município. Podem ser contrapartidas financeiras, investimentos em infraestrutura ou até implantação de equipamentos públicos no empreendimento. Trata-se de obrigações que o empreendedor assume em troca da concessão de determinados benefícios ou flexibilizações no projeto.
As medidas compensatórias estão previstas na legislação urbanística e ambiental e podem incluir criação de áreas verdes, implementação de infraestrutura urbana ou realização de obras de melhoria na região.
A legislação varia entre os municípios, mas geralmente estabelece percentuais mínimos de áreas destinadas a espaços públicos e compensações ambientais. Essas obrigações devem ser rigorosamente cumpridas para evitar sanções e garantir a aprovação do projeto.
Percentual vendável e de lotes regulares: a fonte do faturamento
Um dos principais fatores a serem considerados no estudo de viabilidade é o percentual vendável de lotes. Ou seja, a proporção do terreno que resta após serem descontadas as áreas verdes e outras áreas não edificantes. “A partir daí, resta a área líquida vendável do empreendimento. É esta que realmente importa para o empreendedor, pois a partir do valor do metro quadrado pode-se chegar ao Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento”, explica Pedro Rocha.
O ideal é que a fatia vendável seja a maior possível. Para manter-se atrativo, esse percentual não deve baixar de 55% do terreno líquido. Caso contrário, o projeto pode se tornar comercialmente inviável.
Regularidade e maleabilidade de lotes
O percentual de lotes regulares é outro indicador crucial para a viabilidade financeira de um empreendimento imobiliário. Nesse ponto, o intuito é garantir que a maior parte dos lotes apresente dimensões e características alinhadas ao projeto. Isso vai depender do target definido para o empreendimento. Projetos voltados para famílias de classe média alta, por exemplo, tendem a oferecer lotes capazes de receber casas amplas com jardins e áreas de lazer, além de estar em regiões seguras e bem localizadas. Já um empreendimento para um público mais jovem e urbano pode ter lotes menores, próximos a centros comerciais e com boas conexões de transporte público.
“A regularidade de lotes ajuda o empreendedor a ter uma previsibilidade de oferta de produtos, pois é possível estabelecer um preço médio do lote na ponta da língua. Um exemplo bastante comum são os lotes de 250m² por R$ 150 mil”, cita Pedro. “Quando há uma variação muito grande nos tamanhos, os preços podem se tornar confusos. Isso dificulta a escolha por parte do cliente.”
Por outro lado, o urbanista ressalta que a regularidade ganha maior peso em produtos populares – em torno de 80% dos lotes devem atender ao target estabelecido nesses projetos. Já empreendimentos de alto padrão podem apresentar distribuições maleáveis, com uma variedade de tamanhos de lotes para diferentes bolsos e perfis.
Esquinas e sua aplicação diferenciada
As esquinas recebem uma atenção especial entre os lotes regulares. São áreas com um papel estratégico em muitos projetos. No desenho de condomínios, por exemplo, as esquinas podem ser usadas para criar lotes diferenciados, que costumam ser mais valorizados.
Lotes de esquina geralmente têm maior metragem e oferecem mais possibilidades de projeto arquitetônico, o que os torna mais atrativos. “Em geral, são destinadas a atividades comerciais ou edifícios de uso misto. Os norte-americanos chamam de mid-house, unidades comerciais no térreo e residenciais no segundo pavimento”, cita Pedro Rocha.
Além disso, a sua localização deve facilitar a circulação e a distribuição de tráfego dentro do condomínio, contribuindo para uma organização urbana mais eficiente.
Distribuição de áreas verdes: um trunfo para o seu empreendimento
As áreas verdes, embora não estejam entre as áreas vendáveis, podem se tornar um atrativo a mais para o empreendimento. Isso depende de uma distribuição inteligente desses espaços. A delimitação de áreas verdes em harmonia com os lotes vendáveis pode imprimir uma assinatura própria ao empreendimento, tornando-se sinônimo de sustentabilidade e de qualidade de vida aos futuros moradores.
“É cientificamente comprovado que há uma correlação entre qualidade de vida e áreas verdes. Mas esses espaços precisam ser bem distribuídos e projetados. Muitos empreendimentos jogam as áreas verdes para os fundos. Isso as transforma em terrenos baldios, provocando uma percepção negativa no cliente”, avisa Pedro
Nesse sentido, a criação de parques, jardins e áreas de preservação permanente deve ser pensada de forma integrada, garantindo acessibilidade e aproveitamento máximo dos espaços. É possível, por exemplo, colocar esses ambientes logo na entrada do empreendimento, como uma praça de boas vindas, impactando positivamente os futuros investidores. Ou seja, áreas verdes bem planejadas não apenas atendem às exigências legais, mas contribuem para o valor do projeto.
Âncoras comerciais: o terreno comporta os atrativos do seu projeto?
Assim como as áreas verdes, o estudo urbanístico também auxilia na definição de âncoras comerciais para o projeto imobiliário. As âncoras são atrativos que podem ser pensados para atrair o fluxo de pessoas ou de outros investidores, além de ampliar a gama de serviços e facilidades vinculados ao empreendimento. Supermercados, farmácias, escolas e academias, entre outros serviços essenciais, podem fazer parte desse conceito.
A escolha das âncoras comerciais deve considerar o perfil demográfico da região, as demandas locais e as necessidades específicas dos futuros compradores. Além disso, as próprias ações de divulgação podem ser consideradas âncoras. Um exemplo são os pórticos de entrada dos empreendimentos, onde há espaços para apresentação e plantões de venda, com maquetes, plantas e unidades decoradas. O estudo de viabilidade também engloba uma distribuição desses espaços.
O filtro do estudo de viabilidade para a escolha do terreno
O estudo urbanístico é uma das etapas técnicas decisivas para a análise do terreno, ganhando caráter indispensável para o planejamento e desenvolvimento de projetos imobiliários. Especializada em soluções tecnológicas para análise de terrenos, a Urbia considera esse instrumento como a terceira etapa de um funil de avaliação – vindo após a análise de legislação e do levantamento ambiental. E nem sempre os terrenos continuam atrativos após a aplicação desse filtro.
Em geral, 41% das áreas analisadas acabam descartadas por não serem consideradas aptas comercialmente pelo estudo de viabilidade. O dado vem de um levantamento feito pela própria Urbia, com base em um universo de mais de 500 terrenos analisados ao longo de três anos de atuação. Como startup de tecnologia urbanística, a Urbia desenvolveu soluções que reduzem em 90% tanto os custos quanto o tempo para análise de terrenos.
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