Encontrar o terreno ideal para receber um empreendimento pode ser uma missão desafiadora. Isso porque o número de variáveis que devem ser levadas em conta é bastante vasto. E nem sempre uma área aparentemente atrativa resistirá a uma avaliação criteriosa. A investigação envolve desde questões básicas de legislação e levantamento ambiental até o detalhamento do perfil comercial do empreendimento.
Nessa procura pelo terreno perfeito, a palavra-chave é viabilidade. Você precisa averiguar se a área reúne as condições necessárias para receber o seu projeto – seja um condomínio de luxo, um novo bairro de casas populares ou torres de escritórios. As características do empreendimento vão interferir na adequação do espaço escolhido. Mas esse é só um dos pontos que integram a avaliação.
O caminho mais indicado para a análise do terreno é submetê-lo a um funil formado por diferentes etapas e questionamentos. É possível dividir essa jornada em quatro estágios: legislação, levantamento ambiental, estudo urbanístico e viabilidade econômica.
Abaixo, explicamos quais itens podem compor cada um deles.
Legislação: a importância das normas municipais
A legislação é o primeiro filtro aplicado para analisar a viabilidade de um terreno. Aqui, você precisa conhecer os regramentos gerais, de âmbito federal ou estadual, e as normas específicas do município em que a área está localizada. Trata-se de um ponto delicado, pois os parâmetros variam muito de cidade para cidade. São particularidades capazes de impactar no custo e no tempo necessário para a liberação do empreendimento, entre outros temas.
Isso explica, por exemplo, o fato de municípios com características ambientais e logísticas semelhantes apresentarem níveis de desenvolvimento imobiliário distintos. Regiões cujo crivo legal é demasiadamente restritivo ou que não possuem um Plano Diretor bem desenhado tendem a ser menos atrativas. Assim, a dificuldade de licenciamento pode levar ao descarte do terreno logo na primeira avaliação.
Em geral, a análise da legislação abrange pautas como:
– Parcelamento do solo
– Posicionamento do terreno em área urbana ou de expansão
– Alinhamento do zoneamento ao produto
– Existências de diretrizes ou áreas não edificantes
– Áreas a serem doadas como contrapartida ao município
Levantamento ambiental: atenção ao entorno do terreno
O levantamento ambiental é um item cada vez mais importante na busca pelo terreno certo. A crescente instabilidade provocada pelas mudanças climáticas reforça o alerta em relação a diferentes riscos que podem prejudicar a estruturação da obra e o seu valor de mercado.
A proximidade do terreno a rios e áreas de alagamento ou propícias a deslizamentos é um exemplo disso. Outro ponto a ser considerado se refere ao passivo ambiental – o conjunto de eventuais danos ao meio ambiente que podem ser gerados a partir da instalação do empreendimento.
O escopo do levantamento ambiental também inclui a análise topográfica. Aqui, o desenho do relevo influencia diretamente no custo de terraplanagem e na concepção do projeto arquitetônico. Terrenos planos tendem a ser mais fáceis e baratos para o desenvolvimento da estrutura, enquanto áreas com grande declividade podem exigir obras de contenção e ajustes no design, impactando o orçamento.
A lista de itens analisados no levantamento ambiental inclui:
– Verificação de cursos d’água e nascentes
– Avaliação de áreas não edificantes
– Aclives e declives no terreno
– Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e Relatório de Impacto Ambiental (RIMA)
– Grau de proteção da vegetação
– Identificação de áreas úmidas ou alagáveis
Estudo urbanístico: descobrindo a fatia líquida do terreno
As etapas de legislação e estudo ambiental podem ser consideradas os dois principais pré-requisitos para a análise de viabilidade do terreno. Ambas concentram a maior parte do processo burocrático e dos custos prévios para a instalação de um empreendimento. Caso o terreno consiga passar por esse duplo filtro, é chegado o momento do estudo urbanístico.
Após a adequação às normativas municipais e ambientais, o espaço apto a receber a obra tende a ser reduzido. Assim, o estudo urbanístico é o estágio em que essa área útil do terreno é avaliada de maneira estratégica, visando ampliar o seu potencial comercial.
O levantamento inclui, por exemplo, a metragem e a definição das áreas que devem ser doadas como contrapartida ao município. O mesmo vale para a distribuição do percentual líquido do terreno. Há casos em que o perímetro aproveitável pode não comportar as particularidades da proposta inicial. Isso enseja modulações no perfil do projeto imobiliário, com o intuito de encontrar a precificação correta e conservar ou aprimorar o seu potencial de venda.
Alguns itens que podem estar no estudo urbanístico:
– Capacidade total da área vendável do terreno
– Arranjo das áreas para reduzir doações ao mínimo necessário
– Otimização de lotes regularizados
– Distribuição das áreas verdes
– Âncoras e pontos de interesse do projeto comercial
Viabilidade financeira: de olho nos detalhes
A parte final da análise do terreno concentra-se na elaboração do orçamento do empreendimento. Essa fase é uma sintonia fina dos detalhes que vão compor o projeto, resultando em um processo de edificação mais ou menos oneroso.
Um exemplo disso são as demandas referentes ao sistema de tratamento de esgoto. Há empreendimentos que utilizam estações próprias para todo o complexo e absorvem esse custo. Já outros preveem equipamentos individuais por unidade, com valor de instalação a cargo do comprador.
A legislação novamente pesa sobre essa fase de avaliação. Para evitar surpresas, o empreendedor precisa estar ciente das normas técnicas impostas pelos órgãos públicos. Algumas exigências não podem ser dribladas e acabam onerando demasiadamente o investimento final.
O levantamento de custos avalia pontos como:
– Modelo de estação de tratamento e rede cloacal
– Exigências das concessionárias estaduais
– Revestimento de vias e entrega de passeios
– Tipos de solo predominantes
O peso de cada fase na escolha do terreno certo
É fácil notar a quantidade de fatores intrinsecamente envolvidos na avaliação de um terreno para empreender. Cada item citado acima se desdobra em diversos outros, tornando o levantamento recheado de minúcias. Uma área aprovada após todas essas análises concentra um grande potencial para dar retorno financeiro ao investidor. Entretanto, não são todos os terrenos que chegam lá.
Ao longo de mais de três anos atuando no desenvolvimento de tecnologia para análise de projetos urbanísticos, a Urbia já realizou estudos em mais de 500 terrenos, localizados em todos os estados do país. Essa expertise permite traçar uma linha de corte para cada etapa do funil de avaliação de terrenos.
Cerca de 93% das áreas são descartadas logo na primeira fase, em razão das dificuldades de legislação. Entre os terrenos que passam do primeiro estágio, mais da metade (53%) ficam inviabilizados no levantamento ambiental. Outros 41% irão cair na etapa de estudo urbanístico. Por fim, 88% dos terrenos não se mantêm aptos após a fase de viabilidade financeira.
Como fazer a análise do terreno?
O trabalho de encontrar o terreno certo para o seu empreendimento exige uma visão criteriosa e demanda tempo, além de altos custos. As empresas de urbanismo tradicional demoram até quatro meses para analisar todas as etapas envolvidas. Esse, aliás, é um dos diferenciais da Urbia.
A empresa desenvolveu uma tecnologia própria, com Inteligência Artificial embarcada, que consegue entregar uma análise geral da viabilidade do terreno em poucos dias. Em razão disso, os custos são 90% menores do que no modelo tradicional.
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