O masterplan é um termo muito frequente no planejamento urbano. Trata-se de uma ferramenta estratégica que serve como um guia abrangente para o desenvolvimento e crescimento de uma área específica. Esse plano oferece uma visão de longo prazo para o uso do solo, infraestrutura, transporte, áreas verdes e outros aspectos do ambiente urbano.
O objetivo principal de um masterplan é garantir que o desenvolvimento da região ou do empreendimento seja bem organizado, sustentável e atenda às necessidades da comunidade. Além disso, ele estabelece uma base sólida para a tomada de decisões, promovendo a coerência e a eficiência no processo de urbanização.
A seguir, vamos explorar um pouco mais do conceito de masterplan e de sua aplicação para elaborar em empreendimentos imobiliários eficientes.
Masterplan e Plano Diretor: qual a diferença?
Primeiramente, vale diferenciarmos esses dois conceitos. A principal diferença entre masterplan e Plano Diretor está no escopo e na finalidade dos documentos. O masterplan fornece uma visão de desenvolvimento para uma área determinada, detalhando projetos, uso do solo, infraestrutura, paisagem e design urbano. Tende a ser mais detalhado e voltado para a implementação prática de projetos específicos.
Já o Plano Diretor é um instrumento mais abrangente. Essa ferramenta contempla o município inteiro, estabelecendo diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano sustentável, zoneamento, mobilidade, meio ambiente e políticas públicas. É obrigatório para cidades acima de 100 mil habitantes e serve como base para a elaboração de leis municipais complementares e planos específicos, como o masterplan para uma determinada região da cidade.
Masterplan para empreendimentos imobiliários: chave do sucesso
O masterplan é uma ferramenta essencial no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, especialmente quando se trata de maximizar o potencial de um terreno. Esse planejamento garante que todas as particularidades da área sejam consideradas para a criação de um projeto que atenda às necessidades do mercado, respeitando as restrições ambientais e promovendo o melhor aproveitamento comercial possível.
Ao criar um masterplan, os urbanistas analisam meticulosamente o potencial comercial do terreno. A ideia, aqui, é identificar as melhores áreas para construção, as zonas de maior valorização e os locais onde as infraestruturas de suporte, como praças e serviços públicos e privados, devem ser implantadas.
Distribuição de lotes
Um dos principais objetivos do masterplan é garantir o melhor aproveitamento comercial dos lotes. Isso significa que, além de considerar aspectos técnicos e ambientais, o projeto leva em conta as tendências do mercado imobiliário, os desejos e necessidades do público-alvo e as características únicas do terreno.
“Muitas vezes, é possível fracionar os lotes para diferentes públicos, diferentes personas. Jovens casais, famílias já estabelecidas ou terceira idade. O masterplan pode determinar clusters de características diferentes em um mesmo empreendimento imobiliário, com áreas de ticket mais alto e outras mais econômicas. Ou até estratégias que que considerem uso misto entre unidades de moradia e comerciais”, explica Pedro Rocha, urbanista e founder da Urbia.
Integração com APPs e RLs no masterplan
O respeito às Áreas de Preservação Permanente (APPs) e Reservas Legais (RLs) tem tudo a ver com o ponto destacado por Pedro Rocha. Essas áreas são protegidas por lei e devem ser preservadas para garantir a manutenção dos ecossistemas locais. No entanto, isso não significa que elas não possam ser integradas ao projeto de forma a agregar valor ao empreendimento. Há uma correlação entre a valorização das apps e áreas de reserva com a sua preservação e cuidados.
Se o terreno tem uma vista privilegiada ou está próximo a uma área verde, por exemplo, o masterplan pode orientar o posicionamento dos lotes de forma a maximizar o valor dessas características, atraindo compradores dispostos a pagar mais por esses diferenciais.
“Imagine um terreno que fica entre um lago e uma rodovia. No planejamento, podemos distribuir a parte de moradia e entretenimento próxima do lago, respeitando o resguardo imposto pelo Código Florestal. Já a área vizinha à rodovia é mais propícia para empreendimentos comerciais”, exemplifica o urbanista.
No contexto de um masterplan, prossegue Pedro Rocha, as APPs e RLs podem ser consideradas como áreas de amortecimento, concentrando as exigências legais e contrapartidas necessárias do projeto. “Próximo a elas, utilizando-as como plano de de fundo, podemos colocar áreas de lazer, parques ou sistemas de lazer”. Um parque integrado a uma APP pode ser uma forte âncora de valorização imobiliária, atraindo compradores que buscam qualidade de vida e proximidade com a natureza.
O masterplan também deve prever como essas áreas serão mantidas e geridas a longo prazo, garantindo que o empreendimento permaneça sustentável e alinhado com as normas ambientais. Isso inclui a definição de zonas de transição, onde o impacto das atividades humanas é minimizado, e a implementação de práticas de gestão ambiental que promovam a preservação da biodiversidade local.
Genius Loci: a vocação da área no masterplan
O conceito de “genius loci“, ou vocação da área, está diretamente ligado ao masterplan. Originado no latim, o termo refere-se ao espírito ou caráter único de um lugar, que deve ser respeitado e realçado no desenvolvimento do projeto. Cada terreno tem suas particularidades – sejam elas culturais, históricas, paisagísticas e ambientais – que podem ser utilizadas para criar um empreendimento único e integrado ao seu contexto.
Ao pensar em um empreendimento imobiliário, o investidor ou o terrenista deve levar em conta essa vocação natural e as características intrínsecas que podem ser aproveitadas. Um terreno com inclinação suave e vegetação abundante pode ser ideal para um empreendimento que valorize a integração com a natureza, oferecendo lotes maiores e com baixa densidade. Por outro lado, uma área com vocação comercial, próxima a grandes vias de acesso, pode ser melhor aproveitada para a construção de centros comerciais, empresariais e logísticos, paradouros de beira de estrada e atacados.
O masterplan deve refletir essa vocação, orientando o desenvolvimento de infraestruturas e edificações que não apenas respeitem, mas também enriqueçam o caráter do local. “Aqui, o entendimento do genius loci acaba refletindo no próprio marketing para divulgação do produto”, pontua Pedro Rocha. Isso pode incluir a preservação de elementos naturais, a integração de marcos históricos ao projeto ou o desenvolvimento de espaços públicos que reflitam a cultura e a identidade da comunidade local.
A importância das âncoras comerciais no masterplan
Em termos de marketing e capacidade de venda, as âncoras comerciais não podem ser esquecidas em um masterplan de bairros planejados – em geral, áreas acima de 50 hectares (metragem média dos estudos feitos pela urbia). Esses pontos de atração, como supermercados, escolas, centros de saúde e espaços de lazer, ajudam a garantir a viabilidade comercial do projeto. Eles atraem público, geram fluxo de pessoas e aumentam a valorização dos lotes circundantes.
A localização e o tipo de âncoras comerciais devem ser cuidadosamente planejados, com o intuito de maximizar o impacto positivo no projeto. Um supermercado, por exemplo, pode ser colocado próximo à entrada do empreendimento, atraindo não apenas os moradores, mas também consumidores de áreas adjacentes. Da mesma forma, uma escola ou um centro de saúde deve ser posicionada em uma área de fácil acesso, que garanta segurança e conforto aos usuários.
Além disso, é importante que o masterplan leve em consideração as necessidades futuras do empreendimento. Isso significa prever expansões, adaptações e o crescimento da demanda por determinados serviços ao longo do tempo, garantindo que o projeto permaneça viável e atrativo mesmo após anos de sua conclusão.
A materialização do masterplan
Por fim, vale destacar que o masterplan é a base sobre a qual o emprendimento será desenvolvido. O projeto de masterplan deve prever as viabilidades dos diferentes subprodutos dentro deles, além de considerações ambientais e previsões comerciais que irão direcionar o projeto concreto. Esse projeto é a última etapa antes do início da comercialização do projeto.
Um dos serviços prestados pela Urbia é exatamente a análise das potencialidades do terreno que poderá receber o empreendimento. E isso inclui os itens que compõem o masterplan, além de um funil que estabelece diferentes etapas de avaliação da área escolhida.
Em geral, esse trabalho pode levar alguns meses quando feito no modelo tradicional. A Urbia, entretanto, possui um sistema expresso de análise de terrenos, com Inteligência Artificial embarcada, que consegue reduzir em até 90% o tempo e o custo desse processo.
Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inovação? Acesse a nossa plataforma e conheça a jornada da Urbia.
