{"id":456,"date":"2024-08-20T12:25:38","date_gmt":"2024-08-20T20:25:38","guid":{"rendered":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/?p=456"},"modified":"2024-08-27T09:23:48","modified_gmt":"2024-08-27T17:23:48","slug":"masterplan-entenda-a-importancia-para-empreendimentos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/masterplan-entenda-a-importancia-para-empreendimentos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"Masterplan: entenda a import\u00e2ncia para empreendimentos imobili\u00e1rios"},"content":{"rendered":"

O <\/span>masterplan<\/span><\/a> \u00e9 um termo muito frequente no planejamento urbano. Trata-se de uma ferramenta estrat\u00e9gica que serve como um guia abrangente para o desenvolvimento e crescimento de uma \u00e1rea espec\u00edfica. Esse plano oferece uma vis\u00e3o de longo prazo para o <\/span>uso do solo<\/span><\/a>, infraestrutura, transporte, \u00e1reas verdes e outros aspectos do ambiente urbano.<\/span><\/span><\/p>\n

O objetivo principal de um masterplan \u00e9 garantir que o desenvolvimento da regi\u00e3o ou do empreendimento seja bem organizado, sustent\u00e1vel e atenda \u00e0s necessidades da comunidade. Al\u00e9m disso, ele estabelece uma base s\u00f3lida para a tomada de decis\u00f5es, promovendo a coer\u00eancia e a efici\u00eancia no processo de urbaniza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A seguir, vamos explorar um pouco mais do conceito de masterplan e de sua aplica\u00e7\u00e3o para elaborar em empreendimentos imobili\u00e1rios eficientes.\u00a0<\/span><\/p>\n

Masterplan e Plano Diretor: qual a diferen\u00e7a?<\/b><\/span><\/h2>\n

Primeiramente, vale diferenciarmos esses dois conceitos. A principal diferen\u00e7a entre masterplan e <\/span>Plano Diretor<\/span><\/a> est\u00e1 no escopo e na finalidade dos documentos. O <\/span>masterplan<\/b> fornece uma vis\u00e3o de desenvolvimento para uma \u00e1rea determinada, detalhando projetos, uso do solo, infraestrutura, paisagem e design urbano. Tende a ser mais detalhado e voltado para a implementa\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica de projetos espec\u00edficos.<\/span><\/span><\/p>\n

J\u00e1 o <\/span>Plano Diretor <\/b>\u00e9 um instrumento mais abrangente. Essa ferramenta contempla o munic\u00edpio inteiro, estabelecendo diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano sustent\u00e1vel, zoneamento, mobilidade, meio ambiente e pol\u00edticas p\u00fablicas. \u00c9 obrigat\u00f3rio para cidades acima de 100 mil habitantes e serve como base para a elabora\u00e7\u00e3o de leis municipais complementares e planos espec\u00edficos, como o masterplan para uma determinada regi\u00e3o da cidade.<\/span><\/span><\/p>\n

Masterplan para empreendimentos imobili\u00e1rios: chave do sucesso<\/b><\/span><\/h2>\n

O masterplan \u00e9 uma ferramenta essencial no desenvolvimento de empreendimentos imobili\u00e1rios, especialmente quando se trata de maximizar o potencial de um terreno. Esse planejamento garante que todas as particularidades da \u00e1rea sejam consideradas para a cria\u00e7\u00e3o de um projeto que atenda \u00e0s necessidades do mercado, respeitando as restri\u00e7\u00f5es ambientais e promovendo o melhor aproveitamento comercial poss\u00edvel.<\/span><\/p>\n

Ao criar um masterplan, os urbanistas analisam meticulosamente o potencial comercial do terreno. A ideia, aqui, \u00e9 identificar as melhores \u00e1reas para constru\u00e7\u00e3o, as zonas de maior valoriza\u00e7\u00e3o e os locais onde as infraestruturas de suporte, como pra\u00e7as e servi\u00e7os p\u00fablicos e privados, devem ser implantadas.<\/span><\/p>\n

Distribui\u00e7\u00e3o de lotes<\/b><\/span><\/h3>\n

Um dos principais objetivos do masterplan \u00e9 garantir o melhor aproveitamento comercial dos lotes. Isso significa que, al\u00e9m de considerar aspectos t\u00e9cnicos e ambientais, o projeto leva em conta as tend\u00eancias do mercado imobili\u00e1rio, os desejos e necessidades do p\u00fablico-alvo e as caracter\u00edsticas \u00fanicas do terreno.<\/span><\/p>\n

\u201cMuitas vezes, \u00e9 poss\u00edvel fracionar os lotes para diferentes p\u00fablicos, diferentes personas. Jovens casais, fam\u00edlias j\u00e1 estabelecidas ou terceira idade. O masterplan pode determinar <\/span>clusters<\/span><\/a> de caracter\u00edsticas diferentes em um mesmo empreendimento imobili\u00e1rio, com \u00e1reas de ticket mais alto e outras mais econ\u00f4micas. Ou at\u00e9 estrat\u00e9gias que que considerem uso misto entre unidades de moradia e comerciais\u201d, explica Pedro Rocha, urbanista e founder da <\/span>Urbia<\/span><\/a>.<\/span><\/span><\/p>\n

Integra\u00e7\u00e3o com APPs e RLs no masterplan<\/b><\/span><\/h2>\n

O respeito \u00e0s \u00c1reas de Preserva\u00e7\u00e3o Permanente (APPs) e Reservas Legais (RLs) tem tudo a ver com o ponto destacado por Pedro Rocha. Essas \u00e1reas s\u00e3o <\/span>protegidas por lei<\/span><\/a> e devem ser preservadas para garantir a manuten\u00e7\u00e3o dos ecossistemas locais. No entanto, isso n\u00e3o significa que elas n\u00e3o possam ser integradas ao projeto de forma a agregar valor ao empreendimento. H\u00e1 uma correla\u00e7\u00e3o entre a valoriza\u00e7\u00e3o das apps e \u00e1reas de reserva com a sua preserva\u00e7\u00e3o e cuidados.<\/span><\/span><\/p>\n

Se o terreno tem uma vista privilegiada ou est\u00e1 pr\u00f3ximo a uma \u00e1rea verde, por exemplo, o masterplan pode orientar o posicionamento dos lotes de forma a maximizar o valor dessas caracter\u00edsticas, atraindo compradores dispostos a pagar mais por esses diferenciais.<\/span><\/p>\n

\u201cImagine um terreno que fica entre um lago e uma rodovia. No planejamento, podemos distribuir a parte de moradia e entretenimento pr\u00f3xima do lago, respeitando o resguardo imposto pelo <\/span>C\u00f3digo Florestal<\/span><\/a>. J\u00e1 a \u00e1rea vizinha \u00e0 rodovia \u00e9 mais prop\u00edcia para empreendimentos comerciais\u201d, exemplifica o urbanista.<\/span><\/span><\/p>\n

No contexto de um masterplan, prossegue Pedro Rocha, as APPs e RLs podem ser consideradas como \u00e1reas de amortecimento, concentrando as exig\u00eancias legais e <\/span>contrapartidas necess\u00e1rias<\/span><\/a> do projeto. \u201cPr\u00f3ximo a elas, utilizando-as como plano de de fundo, podemos colocar \u00e1reas de lazer, parques ou sistemas de lazer\u201d. Um parque integrado a uma APP pode ser uma forte \u00e2ncora de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, atraindo compradores que buscam qualidade de vida e proximidade com a natureza.<\/span><\/span><\/p>\n

O masterplan tamb\u00e9m deve prever como essas \u00e1reas ser\u00e3o mantidas e geridas a longo prazo, garantindo que o empreendimento permane\u00e7a sustent\u00e1vel e alinhado com as normas ambientais. Isso inclui a defini\u00e7\u00e3o de <\/span>zonas de transi\u00e7\u00e3o<\/span><\/a>, onde o impacto das atividades humanas \u00e9 minimizado, e a implementa\u00e7\u00e3o de pr\u00e1ticas de gest\u00e3o ambiental que promovam a preserva\u00e7\u00e3o da biodiversidade local.<\/span><\/span><\/p>\n

Genius Loci: a voca\u00e7\u00e3o da \u00e1rea no masterplan<\/b><\/span><\/h2>\n

O conceito de “<\/span>genius loci<\/span><\/a>“, ou voca\u00e7\u00e3o da \u00e1rea, est\u00e1 diretamente ligado ao masterplan. Originado no latim, o termo refere-se ao esp\u00edrito ou car\u00e1ter \u00fanico de um lugar, que deve ser respeitado e real\u00e7ado no desenvolvimento do projeto. Cada terreno tem suas particularidades \u2013 sejam elas culturais, hist\u00f3ricas, paisag\u00edsticas e ambientais \u2013 que podem ser utilizadas para criar um empreendimento \u00fanico e integrado ao seu contexto.<\/span><\/span><\/p>\n

Ao pensar em um empreendimento imobili\u00e1rio, o investidor ou o terrenista deve levar em conta essa voca\u00e7\u00e3o natural e as caracter\u00edsticas intr\u00ednsecas que podem ser aproveitadas. Um terreno com inclina\u00e7\u00e3o suave e vegeta\u00e7\u00e3o abundante pode ser ideal para um empreendimento que valorize a integra\u00e7\u00e3o com a natureza, oferecendo lotes maiores e com baixa densidade. Por outro lado, uma \u00e1rea com voca\u00e7\u00e3o comercial, pr\u00f3xima a grandes vias de acesso, pode ser melhor aproveitada para a constru\u00e7\u00e3o de centros comerciais, empresariais e log\u00edsticos, paradouros de beira de estrada e atacados.<\/span><\/p>\n

O masterplan deve refletir essa voca\u00e7\u00e3o, orientando o desenvolvimento de infraestruturas e edifica\u00e7\u00f5es que n\u00e3o apenas respeitem, mas tamb\u00e9m enrique\u00e7am o car\u00e1ter do local. \u201cAqui, o entendimento do genius loci acaba refletindo no pr\u00f3prio marketing para divulga\u00e7\u00e3o do produto\u201d, pontua Pedro Rocha. Isso pode incluir a preserva\u00e7\u00e3o de elementos naturais, a integra\u00e7\u00e3o de marcos hist\u00f3ricos ao projeto ou o desenvolvimento de espa\u00e7os p\u00fablicos que reflitam a cultura e a identidade da comunidade local.<\/span><\/p>\n

A import\u00e2ncia das \u00e2ncoras comerciais no masterplan<\/b><\/span><\/h2>\n

Em termos de marketing e capacidade de venda, as <\/span>\u00e2ncoras comerciais<\/span><\/a> n\u00e3o podem ser esquecidas em um masterplan de bairros planejados \u2013 em geral, \u00e1reas acima de 50 hectares (metragem m\u00e9dia dos estudos feitos pela urbia). Esses pontos de atra\u00e7\u00e3o, como supermercados, escolas, centros de sa\u00fade e espa\u00e7os de lazer, ajudam a garantir a viabilidade comercial do projeto. Eles atraem p\u00fablico, geram fluxo de pessoas e aumentam a valoriza\u00e7\u00e3o dos lotes circundantes.<\/span><\/span><\/p>\n

A localiza\u00e7\u00e3o e o tipo de \u00e2ncoras comerciais devem ser cuidadosamente planejados, com o intuito de maximizar o impacto positivo no projeto. Um supermercado, por exemplo, pode ser colocado pr\u00f3ximo \u00e0 entrada do empreendimento, atraindo n\u00e3o apenas os moradores, mas tamb\u00e9m consumidores de \u00e1reas adjacentes. Da mesma forma, uma escola ou um centro de sa\u00fade deve ser posicionada em uma \u00e1rea de f\u00e1cil acesso, que garanta seguran\u00e7a e conforto aos usu\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 importante que o masterplan leve em considera\u00e7\u00e3o as necessidades futuras do empreendimento. Isso significa prever expans\u00f5es, adapta\u00e7\u00f5es e o crescimento da demanda por determinados servi\u00e7os ao longo do tempo, garantindo que o projeto permane\u00e7a vi\u00e1vel e atrativo mesmo ap\u00f3s anos de sua conclus\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A materializa\u00e7\u00e3o do masterplan<\/b><\/span><\/h2>\n

Por fim, vale destacar que o masterplan \u00e9 a base sobre a qual o emprendimento ser\u00e1 desenvolvido. O projeto de masterplan deve prever as viabilidades dos diferentes subprodutos dentro deles, al\u00e9m de considera\u00e7\u00f5es ambientais e previs\u00f5es comerciais que ir\u00e3o direcionar o projeto concreto. Esse projeto \u00e9 a \u00faltima etapa antes do in\u00edcio da comercializa\u00e7\u00e3o do projeto.<\/span><\/p>\n

Um dos servi\u00e7os prestados pela Urbia \u00e9 exatamente a an\u00e1lise das <\/span>potencialidades do\u00a0 terreno<\/span><\/a> que poder\u00e1 receber o empreendimento. E isso inclui os itens que comp\u00f5em o masterplan, al\u00e9m de um funil que estabelece diferentes etapas de avalia\u00e7\u00e3o da \u00e1rea escolhida.<\/span><\/span><\/p>\n

Em geral, esse trabalho pode levar alguns meses quando feito no modelo tradicional. A Urbia, entretanto, possui um sistema expresso de an\u00e1lise de terrenos, com Intelig\u00eancia Artificial embarcada, que consegue reduzir em at\u00e9 90% o tempo e o custo desse processo.<\/span><\/p>\n

Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inova\u00e7\u00e3o? Acesse a nossa <\/span>plataforma<\/span><\/a> e conhe\u00e7a a jornada da Urbia.<\/span><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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