{"id":272,"date":"2024-07-29T10:48:26","date_gmt":"2024-07-29T18:48:26","guid":{"rendered":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/?p=272"},"modified":"2024-08-22T09:25:01","modified_gmt":"2024-08-22T17:25:01","slug":"estudo-de-viabilidade-como-essa-analise-pode-otimizar-a-escolha-do-terreno-para-o-seu-empreendimento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/estudo-de-viabilidade-como-essa-analise-pode-otimizar-a-escolha-do-terreno-para-o-seu-empreendimento\/","title":{"rendered":"Estudo urban\u00edstico: como essa an\u00e1lise pode otimizar a escolha do terreno para o seu empreendimento\u00a0"},"content":{"rendered":"\r\n

A busca pelo terreno certo<\/a> para receber um empreendimento imobili\u00e1rio envolve diversas etapas. Em geral, a an\u00e1lise se inicia pela legisla\u00e7\u00e3o e pelo levantamento ambiental. As \u00e1reas que continuam atrativas ap\u00f3s ambos os filtros s\u00e3o submetidas ao estudo urban\u00edstico. Nesse est\u00e1gio, j\u00e1 \u00e9 poss\u00edvel ter uma vis\u00e3o mais realista e pr\u00e1tica sobre as possibilidades e limita\u00e7\u00f5es comerciais do terreno.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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O estudo urban\u00edstico<\/a>\u00a0traz \u00edndices como a \u00e1rea vend\u00e1vel de lotes, n\u00famero de lotes, \u00e1rea de sistema vi\u00e1rio e doa\u00e7\u00f5es p\u00fablicas exigidas pela legisla\u00e7\u00e3o. S\u00e3o itens que ir\u00e3o afetar diretamente a capacidade do terreno em receber a estrutura\u00e7\u00e3o do projeto, bem como o seu potencial de venda.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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Abaixo, exploramos um pouco mais sobre cada um dos elementos que podem compor um estudo de viabilidade do terreno. Confira!<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00c1reas de doa\u00e7\u00e3o: a adequa\u00e7\u00e3o inteligente \u00e0s normas legais\u00a0<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

As \u00e1reas de doa\u00e7\u00e3o s\u00e3o por\u00e7\u00f5es de terreno que devem ser repassadas ao munic\u00edpio como contrapartida para a aprova\u00e7\u00e3o do projeto. Essas contrapartidas est\u00e3o descritas na Lei 6766<\/a>. O texto prev\u00ea um m\u00ednimo de 35% de doa\u00e7\u00f5es, considerando as \u00e1reas verdes. A lista inclui reservas e sistemas de lazer, \u00e1reas institucionais ou patrimoniais destinadas a equipamentos p\u00fablicos e sistema vi\u00e1rio.<\/span><\/p>\r\n

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Al\u00e9m da Lei 6766, a legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica de cada munic\u00edpio define os crit\u00e9rios e percentuais m\u00ednimos para essas doa\u00e7\u00f5es, que variam de acordo com o tamanho do empreendimento e a sua localiza\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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No estudo de viabilidade, o objetivo \u00e9 adequar o projeto para garantir o m\u00ednimo de doa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rio. \u201cTamb\u00e9m \u00e9 uma ferramenta importante para garantir que as doa\u00e7\u00f5es sejam feitas de forma racional, com boa distribui\u00e7\u00e3o e atendendo \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o, de forma que essas contrapartidas contribuam para a qualidade do espa\u00e7o urbano e do empreendimento\u201d, destaca Pedro Rocha, urbanista e founder da Urbia.<\/span><\/p>\r\n

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A ideia \u00e9 otimizar a \u00e1rea vend\u00e1vel sem deixar de manter o empreendimento em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, nem sempre as \u00e1reas de contrapartida<\/a> s\u00e3o producentes para o munic\u00edpio. A depender das estrat\u00e9gias adotadas no projeto urban\u00edstico, existe o risco de esses espa\u00e7os se tornarem clar\u00f5es urbanos ou terrenos baldios, caso n\u00e3o sejam bem programados e associados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o de equipamentos p\u00fablicos.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Medidas compensat\u00f3rias\u00a0<\/strong><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

As medidas compensat\u00f3rias s\u00e3o parte das negocia\u00e7\u00f5es entre o empreendedor e o munic\u00edpio. Podem ser contrapartidas financeiras, investimentos em infraestrutura ou at\u00e9 implanta\u00e7\u00e3o de equipamentos p\u00fablicos no empreendimento. Trata-se de obriga\u00e7\u00f5es que o empreendedor assume em troca da concess\u00e3o de determinados benef\u00edcios ou flexibiliza\u00e7\u00f5es no projeto.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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As medidas compensat\u00f3rias est\u00e3o previstas na legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica e ambiental e podem incluir cria\u00e7\u00e3o de \u00e1reas verdes, implementa\u00e7\u00e3o de infraestrutura urbana ou realiza\u00e7\u00e3o de obras de melhoria na regi\u00e3o.<\/span>

A legisla\u00e7\u00e3o varia entre os munic\u00edpios, mas geralmente estabelece percentuais m\u00ednimos de \u00e1reas destinadas a espa\u00e7os p\u00fablicos e compensa\u00e7\u00f5es ambientais. Essas obriga\u00e7\u00f5es devem ser rigorosamente cumpridas para evitar san\u00e7\u00f5es e garantir a aprova\u00e7\u00e3o do projeto.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Percentual vend\u00e1vel e de lotes regulares: a fonte do faturamento\u00a0<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Um dos principais fatores a serem considerados no estudo de viabilidade \u00e9 o percentual vend\u00e1vel de lotes. Ou seja, a propor\u00e7\u00e3o do terreno que resta ap\u00f3s serem descontadas as \u00e1reas verdes e outras \u00e1reas n\u00e3o edificantes. \u201cA partir da\u00ed, resta a \u00e1rea l\u00edquida vend\u00e1vel do empreendimento. \u00c9 esta que realmente importa para o empreendedor, pois a partir do valor do metro quadrado pode-se chegar ao Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento\u201d, explica Pedro Rocha.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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O ideal \u00e9 que a fatia vend\u00e1vel seja a maior poss\u00edvel. Para manter-se atrativo, esse percentual n\u00e3o deve baixar de 55% do terreno l\u00edquido. Caso contr\u00e1rio, o projeto pode se tornar comercialmente invi\u00e1vel.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Regularidade e maleabilidade de lotes<\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

O percentual de lotes regulares<\/a> \u00e9 outro indicador crucial para a viabilidade financeira de um empreendimento imobili\u00e1rio. Nesse ponto, o intuito \u00e9 garantir que a maior parte dos lotes apresente dimens\u00f5es e caracter\u00edsticas alinhadas ao projeto. Isso vai depender do target definido para o empreendimento. Projetos voltados para fam\u00edlias de classe m\u00e9dia alta, por exemplo, tendem a oferecer lotes capazes de receber casas amplas com jardins e \u00e1reas de lazer, al\u00e9m de estar em regi\u00f5es seguras e bem localizadas. J\u00e1 um empreendimento para um p\u00fablico mais jovem e urbano pode ter lotes menores, pr\u00f3ximos a centros comerciais e com boas conex\u00f5es de transporte p\u00fablico.<\/strong><\/span><\/p>\r\n

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\u201cA regularidade de lotes ajuda o empreendedor a ter uma previsibilidade de oferta de produtos, pois \u00e9 poss\u00edvel estabelecer um pre\u00e7o m\u00e9dio do lote na ponta da l\u00edngua. Um exemplo bastante comum s\u00e3o os lotes de 250m\u00b2 por R$ 150 mil\u201d, cita Pedro. \u201cQuando h\u00e1 uma varia\u00e7\u00e3o muito grande nos tamanhos, os pre\u00e7os podem se tornar confusos. Isso dificulta a escolha por parte do cliente.\u201d<\/span><\/p>\r\n

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Por outro lado, o urbanista ressalta que a regularidade ganha maior peso em produtos populares \u2013 em torno de 80% dos lotes devem atender ao target estabelecido nesses projetos. J\u00e1 empreendimentos de alto padr\u00e3o podem apresentar distribui\u00e7\u00f5es male\u00e1veis, com uma variedade de tamanhos de lotes para diferentes bolsos e perfis.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Esquinas e sua aplica\u00e7\u00e3o diferenciada\u00a0<\/strong><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

As esquinas recebem uma aten\u00e7\u00e3o especial entre os lotes regulares. S\u00e3o \u00e1reas com um papel estrat\u00e9gico em muitos projetos. No desenho de condom\u00ednios, por exemplo, as esquinas podem ser usadas para criar lotes diferenciados, que costumam ser mais valorizados.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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Lotes de esquina geralmente t\u00eam maior metragem e oferecem mais possibilidades de projeto arquitet\u00f4nico, o que os torna mais atrativos. \u201cEm geral, s\u00e3o destinadas a atividades comerciais ou edif\u00edcios de uso misto. Os norte-americanos chamam de mid-house, unidades comerciais no t\u00e9rreo e residenciais no segundo pavimento\u201d, cita Pedro Rocha.<\/span><\/p>\r\n

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Al\u00e9m disso, a sua\u00a0localiza\u00e7\u00e3o deve facilitar a circula\u00e7\u00e3o e a distribui\u00e7\u00e3o de tr\u00e1fego dentro do condom\u00ednio, contribuindo para uma organiza\u00e7\u00e3o urbana mais eficiente.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Distribui\u00e7\u00e3o de \u00e1reas verdes: um trunfo para o seu empreendimento<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

As \u00e1reas verdes, embora n\u00e3o estejam entre as \u00e1reas vend\u00e1veis, podem se tornar um atrativo a mais para o empreendimento. Isso depende de uma distribui\u00e7\u00e3o inteligente desses espa\u00e7os. A delimita\u00e7\u00e3o de \u00e1reas verdes em harmonia com os lotes vend\u00e1veis pode imprimir uma assinatura pr\u00f3pria ao empreendimento, tornando-se sin\u00f4nimo de sustentabilidade e de qualidade de vida aos futuros moradores.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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\u201c\u00c9 cientificamente comprovado que h\u00e1 uma correla\u00e7\u00e3o entre qualidade de vida e \u00e1reas verdes. Mas esses espa\u00e7os precisam ser bem distribu\u00eddos e projetados. Muitos empreendimentos jogam as \u00e1reas verdes para os fundos. Isso as transforma em terrenos baldios, provocando uma percep\u00e7\u00e3o negativa no cliente\u201d, avisa Pedro<\/span><\/p>\r\n

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Nesse sentido, a cria\u00e7\u00e3o de parques, jardins e \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o permanente deve ser pensada de forma integrada, garantindo acessibilidade e aproveitamento m\u00e1ximo dos espa\u00e7os. \u00c9 poss\u00edvel, por exemplo, colocar esses ambientes logo na entrada do empreendimento, como uma pra\u00e7a de boas vindas, impactando positivamente os futuros investidores. Ou seja, \u00e1reas verdes bem planejadas n\u00e3o apenas atendem \u00e0s exig\u00eancias legais, mas contribuem para o valor do projeto.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00c2ncoras comerciais: o terreno comporta os atrativos do seu projeto?<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Assim como as \u00e1reas verdes, o estudo urban\u00edstico<\/a> tamb\u00e9m auxilia na defini\u00e7\u00e3o de \u00e2ncoras comerciais para o projeto imobili\u00e1rio. As \u00e2ncoras s\u00e3o atrativos que podem ser pensados para atrair o fluxo de pessoas ou de outros investidores, al\u00e9m de ampliar a gama de servi\u00e7os e facilidades vinculados ao empreendimento. Supermercados, farm\u00e1cias, escolas e academias, entre outros servi\u00e7os essenciais, podem fazer parte desse conceito.<\/span><\/p>\r\n

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A escolha das \u00e2ncoras comerciais deve considerar o perfil demogr\u00e1fico da regi\u00e3o, as demandas locais e as necessidades espec\u00edficas dos futuros compradores. Al\u00e9m disso, as pr\u00f3prias a\u00e7\u00f5es de divulga\u00e7\u00e3o podem ser consideradas \u00e2ncoras. Um exemplo s\u00e3o os p\u00f3rticos de entrada dos empreendimentos, onde h\u00e1 espa\u00e7os para apresenta\u00e7\u00e3o e plant\u00f5es de venda, com maquetes, plantas e unidades decoradas. O estudo de viabilidade tamb\u00e9m engloba uma distribui\u00e7\u00e3o desses espa\u00e7os.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

O filtro do estudo de viabilidade para a escolha do terreno<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

O estudo urban\u00edstico \u00e9 uma das etapas t\u00e9cnicas decisivas para a an\u00e1lise do terreno, ganhando car\u00e1ter indispens\u00e1vel para o planejamento e desenvolvimento de projetos imobili\u00e1rios. Especializada em solu\u00e7\u00f5es tecnol\u00f3gicas para an\u00e1lise de terrenos, a Urbia <\/a>considera esse instrumento como a terceira etapa de um funil de avalia\u00e7\u00e3o \u2013 vindo ap\u00f3s a an\u00e1lise de legisla\u00e7\u00e3o e do levantamento ambiental. E nem sempre os terrenos continuam atrativos ap\u00f3s a aplica\u00e7\u00e3o desse filtro.\u00a0<\/span><\/p>\r\n

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Em geral, 41% das \u00e1reas analisadas acabam descartadas por n\u00e3o serem consideradas aptas comercialmente pelo estudo de viabilidade. O dado vem de um levantamento feito pela pr\u00f3pria Urbia, com base em um universo de mais de 500 terrenos analisados ao longo de tr\u00eas anos de atua\u00e7\u00e3o. Como startup de tecnologia urban\u00edstica, a Urbia desenvolveu solu\u00e7\u00f5es que reduzem em 90% tanto os custos quanto o tempo para an\u00e1lise de terrenos.<\/span><\/p>\r\n

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