{"id":257,"date":"2024-07-29T07:17:18","date_gmt":"2024-07-29T15:17:18","guid":{"rendered":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/?p=257"},"modified":"2024-08-22T09:25:03","modified_gmt":"2024-08-22T17:25:03","slug":"analise-ambiental-entenda-a-influencia-desse-fator-na-escolha-do-terreno-certo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/analise-ambiental-entenda-a-influencia-desse-fator-na-escolha-do-terreno-certo\/","title":{"rendered":"An\u00e1lise ambiental: entenda a influ\u00eancia desse fator na escolha do terreno certo"},"content":{"rendered":"\r\n

Escolher o terreno ideal<\/a> para um empreendimento imobili\u00e1rio \u00e9 um processo que exige diversas an\u00e1lises. E uma das mais relevantes \u00e9 o levantamento ambiental. Trata-se de uma avalia\u00e7\u00e3o detalhada das caracter\u00edsticas naturais de um terreno, incluindo relevo, presen\u00e7a de cursos d’\u00e1gua, nascentes, \u00e1reas alag\u00e1veis, vegeta\u00e7\u00e3o e, entre outros aspectos. Sua import\u00e2ncia reside na identifica\u00e7\u00e3o de potenciais restri\u00e7\u00f5es e impactos ambientais <\/a>que podem influenciar o desenvolvimento de um projeto.<\/span>

Al\u00e9m de assegurar que o projeto esteja em conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o ambiental, a an\u00e1lise permite o planejamento adequado de medidas para mitigar tanto os impactos ao ambiente quanto as compensa\u00e7\u00f5es, tornando o projeto mais sustent\u00e1vel e econ\u00f4mico. H\u00e1 casos em que o terreno, embora atrativo do ponto de vista comercial, torna-se invi\u00e1vel para o empreendimento imobili\u00e1rio em raz\u00e3o das restri\u00e7\u00f5es que as caracter\u00edsticas ambientais ensejam.<\/span>

Abaixo, voc\u00ea confere alguns dos principais pontos que integram o levantamento ambiental.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Laudo hipsom\u00e9trico: a fotografia do relevo<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

O laudo hipsom\u00e9trico \u2013 tamb\u00e9m chamado de mapa ou carta hipsom\u00e9trica \u2013 \u00e9 uma representa\u00e7\u00e3o gr\u00e1fica das altitudes de um terreno por meio de cores padronizadas.\u00a0 \u00c9 um documento t\u00e9cnico essencial para projetos de constru\u00e7\u00e3o, pois permite identificar as varia\u00e7\u00f5es altim\u00e9tricas e a topografia do local, ajudando a prever poss\u00edveis desafios na obra \u2013 como a necessidade de terraplanagem ou drenagem.\u00a0<\/span>

A hipsometria<\/a> \u00e9 elaborada a partir de levantamentos topogr\u00e1ficos e auxilia na elabora\u00e7\u00e3o de um plano adequado para a edifica\u00e7\u00e3o, respeitando as legisla\u00e7\u00f5es do setor, as normas de constru\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a e a viabilidade do projeto. A partir desse documento, o investidor tem acesso a alguns dos pontos de aten\u00e7\u00e3o que podem tornar a libera\u00e7\u00e3o do terreno mais cara e demorada.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Cursos d’\u00e1gua e nascentes: o custo das transposi\u00e7\u00f5es<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A identifica\u00e7\u00e3o de cursos d’\u00e1gua e nascentes \u00e9 um dos fatores fundamentais para determinar a \u00e1rea \u00fatil de um terreno \u2013 ou seja, aquela pode ser urbanizada. Isso porque \u00e1reas pr\u00f3ximas a rios ou riachos est\u00e3o sujeitas a regulamentos ambientais<\/a> rigorosos que podem restringir ou at\u00e9 mesmo impedir a constru\u00e7\u00e3o. Em geral, essas an\u00e1lises s\u00e3o feitas em campo junto com o levantamento topogr\u00e1fico.\u00a0<\/span>

Os cursos d’\u00e1gua e as nascentes possuem afastamentos laterais determinados pelo C\u00f3digo Florestal. Assim, geram uma \u00e1rea n\u00e3o edificantes que deve ser tirada do c\u00e1lculo das \u00e1reas \u00fateis. N\u00e3o \u00e9 comum que sejam autorizadas transposi\u00e7\u00f5es (cria\u00e7\u00e3o de ruas) sobre esses espa\u00e7os.\u00a0<\/span>

Do ponto de vista de viabilidade de empreendimentos, \u00e9 importante levantar o mais r\u00e1pido poss\u00edvel essas restri\u00e7\u00f5es. \u201cMuitos cursos de \u00e1gua j\u00e1 est\u00e3o cadastrados em bancos de dados georrefereciados e podem ser consultados antes mesmo da ida a campo. Na Urbia, chamamos esse servi\u00e7o de an\u00e1lise territorial\u201d, explica o urbanista Pedro Rocha, founder da Urbia.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Leitura das modifica\u00e7\u00f5es<\/strong><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n

Algumas dessas bases de dados s\u00e3o antigas e n\u00e3o registram descaracteriza\u00e7\u00f5es sofridas pelos cursos d\u2019\u00e1gua ao longo do tempo. Ent\u00e3o, cabe aos laudos ambientais argumentar com as autoridades quais realmente ainda existem e t\u00eam relev\u00e2ncia biol\u00f3gica. <\/span>

A exist\u00eancia de muitas \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o permanente (APPs)<\/a> que n\u00e3o conferem com o levantamento ou com a visita in loco \u00e9 um ind\u00edcio de que houve mudan\u00e7as no terreno. Estabelecidas pelo C\u00f3digo Florestal, as APPs incluem parques ecol\u00f3gicos, zonas de interesse ambiental, corredores ecol\u00f3gicos e \u00e1reas de reserva legal.<\/span>

Caso essa discrep\u00e2ncia seja diagnosticada, h\u00e1 o risco de j\u00e1 terem ocorrido crimes ambientais no passado. Ou seja, “descaracterizar” apps pode atrapalhar em muito a viabilidade ambiental de um terreno.<\/span>

O detalhamento da an\u00e1lise ambiental ajuda a verificar a presen\u00e7a e a localiza\u00e7\u00e3o exata dos\u00a0 recursos h\u00eddricos e as mudan\u00e7as ocorridas antes da obra. \u201cAtualmente, existe um grande hist\u00f3rico de imagens de sat\u00e9lite que remonta at\u00e9 a d\u00e9cada de 1980 em algumas regi\u00f5es. Ou seja, a tentativa de descaracterizar essas \u00e1reas \u00e9 de f\u00e1cil investiga\u00e7\u00e3o\u201d, ressalta Pedro.<\/span>

Assim, caso sofra restri\u00e7\u00f5es ou puni\u00e7\u00f5es, o empreendedor pode comprovar que n\u00e3o alterou \u00e1reas sens\u00edveis sem a permiss\u00e3o legal.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u00c1reas n\u00e3o edificantes e \u00e1reas alag\u00e1veis: ciladas para o or\u00e7amento<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

O mesmo vale para o caso de \u00e1reas alag\u00e1veis. S\u00e3o espa\u00e7os do terreno que, devido \u00e0 topografia e \u00e0s caracter\u00edsticas do solo, tornam-se propensas a inunda\u00e7\u00f5es. Construir em \u00e1reas \u00famidas ou alag\u00e1veis pode resultar em problemas estruturais graves, danos \u00e0 propriedade e riscos \u00e0 seguran\u00e7a dos moradores. \u201cMesmo que n\u00e3o sejam caracterizadas como apps, algumas \u00e1reas \u00famidas podem representar riscos ao empreendimento, custos elevados em infra-estrutura e at\u00e9 mesmo riscos de alagamento\u201d, pontua Pedro.<\/span>

A solu\u00e7\u00e3o desse problema tende a demandar altos custos em drenagens e transposi\u00e7\u00f5es<\/a>. Em algumas situa\u00e7\u00f5es, inclusive, a retirada das \u00e1reas \u00famidas n\u00e3o \u00e9 recomendada para n\u00e3o gerar desequil\u00edbrio em outros fatores ambientais.<\/span>

J\u00e1 as \u00e1reas n\u00e3o edificantes s\u00e3o por\u00e7\u00f5es de terreno onde, por motivos legais ou ambientais, a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 permitida. Esses trechos podem incluir APPs e \u00e1reas de dom\u00ednio p\u00fablico, entre outros. Um levantamento ambiental detalhado ajuda a mapear esses itens, permitindo que o planejamento do empreendimento considere solu\u00e7\u00f5es de engenharia adequadas ou mesmo a escolha de um local alternativo.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Declividade: poss\u00edvel fator de exclus\u00e3o\u00a0<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A declividade tamb\u00e9m \u00e9 um fator determinante para a viabilidade de um projeto imobili\u00e1rio. O C\u00f3digo Florestal estabelece que \u00e1reas com declividade acima de 30% n\u00e3o podem ser loteadas. \u201cEm algumas legisla\u00e7\u00f5es, essas \u00e1reas podem at\u00e9 virar APP. Mas, em geral, o entendimento \u00e9 de que podem ser contabilizadas nas doa\u00e7\u00f5es de \u00e1reas verdes\u201d, diz Pedro.<\/span>

Al\u00e9m disso, terrenos com inclina\u00e7\u00f5es podem apresentar desafios significativos em termos de constru\u00e7\u00e3o, acessibilidade e custos. Um terreno com declividade tende a exigir muros de conten\u00e7\u00e3o, sistemas de drenagem especiais e t\u00e9cnicas de constru\u00e7\u00e3o mais complexas e caras. \u00c1reas muito \u00edngremes dificultam a mobilidade de pedestres e ve\u00edculos, exigindo solu\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas que garantam a seguran\u00e7a e o conforto dos futuros usu\u00e1rios.\u00a0<\/span>

A an\u00e1lise da topografia permite identificar esses desafios antecipadamente e planejar solu\u00e7\u00f5es adequadas, como rampas, escadas e equipamentos de acessibilidade.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

An\u00e1lise ambiental e o grau de prote\u00e7\u00e3o da vegeta\u00e7\u00e3o\u00a0<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

O grau de prote\u00e7\u00e3o vegetal<\/a> refere-se \u00e0 classifica\u00e7\u00e3o e \u00e0s medidas de conserva\u00e7\u00e3o das \u00e1reas de vegeta\u00e7\u00e3o nativa em um terreno, de acordo com sua import\u00e2ncia ecol\u00f3gica e legal. A remo\u00e7\u00e3o dessa flora pode resultar em multas, san\u00e7\u00f5es e compensa\u00e7\u00f5es ambientais. Al\u00e9m disso, a preserva\u00e7\u00e3o da vegeta\u00e7\u00e3o pode trazer benef\u00edcios significativos para o empreendimento, como a regula\u00e7\u00e3o do microclima e a valoriza\u00e7\u00e3o paisag\u00edstica.<\/span>

O levantamento ambiental identifica e categoriza as \u00e1reas por tipos de vegeta\u00e7\u00e3o. Aquelas com alto valor ecol\u00f3gico, esp\u00e9cies vegetais imunes ao corte ou at\u00e9 mesmo biomas espec\u00edficos \u2013 como a Mata Atl\u00e2ntica \u2013 podem ter maior restri\u00e7\u00e3o. O mesmo vale para \u00e1reas que abrigam esp\u00e9cies amea\u00e7adas de extin\u00e7\u00e3o ou que desempenham fun\u00e7\u00f5es cr\u00edticas no ecossistema e na biodiversidade.<\/span>

O respeito aos graus de prote\u00e7\u00e3o vegetal \u00e9 importante n\u00e3o apenas para a obten\u00e7\u00e3o das licen\u00e7as ambientais, mas tamb\u00e9m para assegurar a viabilidade e a sustentabilidade a longo prazo do empreendimento. Nesse sentido, algumas esp\u00e9cies podem ser transplantadas para outras \u00e1reas do empreendimento. Essas modifica\u00e7\u00f5es s\u00e3o identificadas no laudo de cobertura vegetal, outro item fundamental para as negocia\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Qualidade do solo e presen\u00e7a de contamina\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A qualidade do solo<\/a> \u00e9 outro aspecto determinante para a escolha do terreno. Solos com baixa capacidade de suporte demandam t\u00e9cnicas de funda\u00e7\u00e3o especiais e mais caras, enquanto solos contaminados \u2013 como aterros sanit\u00e1rios \u2013 representam riscos \u00e0 sa\u00fade e \u00e0 seguran\u00e7a dos moradores e podem inviabilizar o empreendimento. A contamina\u00e7\u00e3o pode ser resultado do despejo de res\u00edduos, oriundo de atividades industriais anteriores.\u00a0<\/span>

Em situa\u00e7\u00f5es assim, o terreno pode j\u00e1 possuir um passivo ambiental<\/a> pr\u00e9vio. Esse conceito refere-se a responsabilidades legais e financeiras que uma empresa ou terreno pode ter devido a impactos ambientais causados por atividades passadas. Al\u00e9m da contamina\u00e7\u00e3o do solo e da \u00e1gua, o passivo ambiental inclui itens como danos \u00e0 vegeta\u00e7\u00e3o nativa, emiss\u00f5es de poluentes e descarte inadequado de res\u00edduos.<\/span>

Desconsiderar esses aspectos no momento de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno pode resultar em custos elevados para remedia\u00e7\u00e3o, multas e, entraves na obten\u00e7\u00e3o de alvar\u00e1s. Em casos extremos, s\u00e3o fatores que levam \u00e0 inviabilidade do empreendimento. Por outro lado, empresas que demonstram comprometimento com a gest\u00e3o ambiental e a remedia\u00e7\u00e3o de passivos tendem a ganhar maior confian\u00e7a de investidores, parceiros e do mercado.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Como fazer a an\u00e1lise ambiental para o seu terreno<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Investir em uma an\u00e1lise ambiental n\u00e3o \u00e9 apenas uma obriga\u00e7\u00e3o para obten\u00e7\u00e3o das licen\u00e7as e aprova\u00e7\u00f5es, mas uma estrat\u00e9gia inteligente para garantir o sucesso do empreendimento. Com uma avalia\u00e7\u00e3o detalhada, \u00e9 poss\u00edvel evitar surpresas desagrad\u00e1veis, mitigar riscos e avaliar de forma objetiva as oportunidades e desafios oferecidos pelo terreno, garantindo que o projeto seja vi\u00e1vel, seguro e sustent\u00e1vel.<\/span>

Depois do estudo da legisla\u00e7\u00e3o, a an\u00e1lise ambiental \u00e9 o tema mais importante no processo de avalia\u00e7\u00e3o de um terreno. A Urbia<\/a>, por exemplo, analisou mais de 500 terrenos em todo o Brasil ao longo de seus tr\u00eas anos de atua\u00e7\u00e3o. Em geral, 53% das \u00e1reas s\u00e3o inviabilizadas para investimento ap\u00f3s o estudo de suas caracter\u00edsticas e entraves ambientais.<\/span>

A an\u00e1lise ambiental do terreno \u00e9 um dos servi\u00e7os embarcados na plataforma de an\u00e1lises urbanas \u00e1geis da Urbia. A tecnologia desenvolvida pela startup, aplicada em mais de 500 an\u00e1lises em todos os estados do pa\u00eds, diminui em 90% os custos e o tempo desse processo.\u00a0O sistema faz uma an\u00e1lise pr\u00e9via das \u00e1reas, de forma online, para identificar rapidamente poss\u00edveis riscos \u00e0 viabilidade do empreendimento. \u201cS\u00e3o solu\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas e extremamente \u00e1geis, que complementam os levantamentos tradicionais, sem substitu\u00ed-los\u201d, destaca Pedro Rocha.<\/span><\/p>\r\n

\r\n\r\n<\/span><\/p>\r\n

Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inova\u00e7\u00e3o? Acesse a nossa plataforma<\/a> e conhe\u00e7a a jornada da Urbia.<\/span><\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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