{"id":222,"date":"2024-07-24T11:40:06","date_gmt":"2024-07-24T19:40:06","guid":{"rendered":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/?p=222"},"modified":"2024-08-22T09:25:05","modified_gmt":"2024-08-22T17:25:05","slug":"legislacao-quais-pontos-considerar-na-hora-de-escolher-um-terreno-para-empreender","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/legislacao-quais-pontos-considerar-na-hora-de-escolher-um-terreno-para-empreender\/","title":{"rendered":"Legisla\u00e7\u00e3o: quais pontos considerar na hora de escolher um terreno para empreender"},"content":{"rendered":"\r\n

No din\u00e2mico mercado imobili\u00e1rio, a escolha do terreno certo<\/a> \u00e9 uma decis\u00e3o crucial que pode determinar o sucesso ou fracasso de um empreendimento. Al\u00e9m de considera\u00e7\u00f5es financeiras e estrat\u00e9gicas, os cuidados com a legisla\u00e7\u00e3o s\u00e3o fundamentais para evitar complica\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas. <\/span>

A compreens\u00e3o dos \u00edndices urban\u00edsticos<\/a> e de seus gargalos legais intr\u00ednsecos \u00e9 o primeiro passo para aferir a viabilidade do terreno. O tema \u00e9 amplo e abrange desde o conhecimento das normas mais aplicadas em n\u00edvel nacional at\u00e9 as particularidades do munic\u00edpio escolhido para sediar o projeto.<\/span>

A seguir, confira alguns dos aspectos legais que devem ser considerados por construtores e loteadores.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Legisla\u00e7\u00e3o municipal: a import\u00e2ncia do zoneamento<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A legisla\u00e7\u00e3o municipal \u00e9 um dos primeiros itens a serem verificados no momento da escolha do terreno. Cada cidade possui um Plano Diretor<\/a> que define as diretrizes de desenvolvimento urbano, incluindo as zonas de uso do solo. O zoneamento<\/a> estabelece quais atividades podem ser realizadas nas diferentes \u00e1reas do munic\u00edpio, sejam residenciais, comerciais, industriais ou mistas, assim como o tamanho dos lotes. \u00c9 um fator essencial para entender se o terreno est\u00e1 adequado ao perfil do seu empreendimento.\u00a0<\/span>

\u00c1reas zoneadas para uso misto podem ser ideais para empreendimentos que combinam unidades residenciais e comerciais, atendendo tanto \u00e0 demanda por habita\u00e7\u00e3o quanto por servi\u00e7os e com\u00e9rcio. “S\u00e3o \u00e1reas com maior vitalidade urbana, tendo ocupa\u00e7\u00e3o por diferentes atividades e interesses ao longo do dia\u201d, ressalta Pedro Rocha, urbanista e founder da Urbia. J\u00e1 zonas exclusivamente residenciais podem exigir um enfoque maior em qualidade de vida, com \u00eanfase em \u00e1reas verdes e equipamentos de lazer.<\/span>

Outro ponto importante a ser levado em conta no zoneamento diz respeito aos recuos obrigat\u00f3rios. Essa diretriz eestabelece as dist\u00e2ncias m\u00ednimas que devem ser mantidas entre a constru\u00e7\u00e3o e os limites do terreno. Sua fun\u00e7\u00e3o \u00e9 garantir ventila\u00e7\u00e3o, ilumina\u00e7\u00e3o natural, privacidade e seguran\u00e7a, al\u00e9m de contribuir para a organiza\u00e7\u00e3o e est\u00e9tica urbana.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Diretrizes urban\u00edsticas e \u00e1reas n\u00e3o edificantes\u00a0<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

As diretrizes urban\u00edsticas s\u00e3o orienta\u00e7\u00f5es estabelecidas pelos planos diretores municipais para guiar o desenvolvimento das cidades. Essas regras definem padr\u00f5es para a organiza\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o urbano, incluindo a localiza\u00e7\u00e3o de vias, \u00e1reas verdes, equipamentos p\u00fablicos e zonas de uso espec\u00edfico.\u00a0As avenidas, por exemplo, s\u00e3o projetadas no \u00e2mbito do planejamento urbano e regional.<\/span>

Nesse sentido, as legisla\u00e7\u00f5es municipais estabelecem \u00e1reas n\u00e3o edificantes<\/a>. S\u00e3o por\u00e7\u00f5es de terreno onde a constru\u00e7\u00e3o \u00e9 proibida ou restrita por raz\u00f5es ambientais ou pelo planejamento urbano. Essas \u00e1reas podem incluir faixas de servid\u00e3o<\/a>, margens de rios, zonas de prote\u00e7\u00e3o ambiental e espa\u00e7os reservados para a cria\u00e7\u00e3o de corredores ecol\u00f3gicos ou parques p\u00fablicos.<\/span>

O entendimento das diretrizes e \u00e1reas n\u00e3o edificantes permite que as incorporadoras desenvolvam projetos que n\u00e3o apenas cumpram a legisla\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m valorizem o empreendimento e a comunidade.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Parcelamento do solo<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Outro ponto intr\u00ednseco \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o se refere ao parcelamento do solo. Esse tema \u00e9 regulamentado pela Lei Federal n\u00ba 6.766\/1979<\/a>, que estabelece normas para o loteamento e o desmembramento de terrenos urbanos. O texto traz os requisitos para a aprova\u00e7\u00e3o de projetos urban\u00edsticos, como a obrigatoriedade de infraestrutura b\u00e1sica (redes de \u00e1gua, esgoto, energia el\u00e9trica, pavimenta\u00e7\u00e3o e ilumina\u00e7\u00e3o p\u00fablica) e a destina\u00e7\u00e3o de \u00e1reas para uso p\u00fablico.<\/span>

Muitos munic\u00edpios, entretanto, possuem suas legisla\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias sobre o parcelamento de solo. O projeto precisa respeit\u00e1-las no que tange a fatores como tamanho e dimens\u00f5es m\u00ednimas dos lotes, largura das vias, \u00e1reas destinadas a equipamentos urbanos e comunit\u00e1rios e percentual de \u00e1reas verdes, entre outros.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Contrapartidas ao munic\u00edpio<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

Um dos pontos mais sens\u00edveis no que tange \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o para empreendimentos imobili\u00e1rios. Em geral, os munic\u00edpios exigem contrapartidas como condi\u00e7\u00e3o para a aprova\u00e7\u00e3o de novos projetos. A lista pode incluir a constru\u00e7\u00e3o de infraestrutura, doa\u00e7\u00e3o de \u00e1reas para uso p\u00fablico ou investimentos em melhorias urbanas. H\u00e1 casos em que o n\u00edvel de contrapartidas \u00e9 um dos fatores que acabam por inviabilizar o terreno.<\/span>

Exemplos de contrapartidas:<\/span>

\u2013 Constru\u00e7\u00e3o de vias p\u00fablicas: implanta\u00e7\u00e3o ou melhoria de ruas e avenidas.<\/span>
\u2013 Investimentos em infraestrutura: melhorias em sistemas de \u00e1gua, esgoto e energia el\u00e9trica.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Diferen\u00e7a entre \u00e1reas urbanas e de expans\u00e3o<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A escolha entre um terreno em \u00e1rea urbana consolidada ou em \u00e1rea de expans\u00e3o urbana depende dos objetivos do empreendimento e das condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas de cada local. Terrenos em \u00e1reas urbanas geralmente possuem infraestrutura completa e uma demanda consolidada, mas podem ser mais caros e ter restri\u00e7\u00f5es mais r\u00edgidas.\u00a0<\/span>

J\u00e1 os terrenos em \u00e1reas de expans\u00e3o podem oferecer maiores oportunidades de crescimento e de valoriza\u00e7\u00e3o. Entretanto, exigem investimentos significativos em infraestrutura. Os aportes, nesses casos, est\u00e3o diretamente ligados \u00e0s contrapartidas exigidas pelos munic\u00edpios.\u00a0<\/span>

Os terrenos de \u00e1reas urbanas, por terem uma conex\u00e3o maior com a cidade, costumam ser mais caros. J\u00e1 aqueles em \u00e1reas de expans\u00e3o, por estarem em antigas \u00e1reas rurais, sub\u00farbios ou zonas percebidas como distantes, apresentam valores menores. Ainda assim, a necessidade de investimentos em infraestrutura precisa ser pesada.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

\r\n

Quanto mais fora da malha urbana consolidada, maior tende a ser a demanda por pavimentar vias que d\u00e3o acesso ao empreendimento ou at\u00e9 levar \u00e1gua e esgoto. S\u00e3o custos que recaem sobre o empreendedor.<\/span><\/p>\r\nPedro Rocha, founder da Urbia.<\/cite><\/span><\/blockquote>\r\n\r\n\r\n\r\n

\u2013 \u00c1reas urbanas:<\/span>

Infraestrutura existente: rede de \u00e1gua, esgoto, energia el\u00e9trica, transporte p\u00fablico.<\/span>
Demanda consolidada: mercado j\u00e1 estabelecido, com procura hist\u00f3rica e voca\u00e7\u00e3o clara.<\/span>
Restri\u00e7\u00f5es legais: zoneamento mais rigoroso e menores possibilidades de flexibiliza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\r\n

\r\n\r\n<\/span><\/p>\r\n

\u2013 \u00c1reas de expans\u00e3o:<\/span>

Oportunidades de crescimento: potencial de valoriza\u00e7\u00e3o e desenvolvimento.<\/span>
Necessidade de investimentos: infraestrutura b\u00e1sica e melhorias urbanas.<\/span>
Flexibilidade de uso: possibilidade de influenciar o zoneamento e o uso do solo, criando uma voca\u00e7\u00e3o para a regi\u00e3o.<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Legisla\u00e7\u00e3o: o primeiro filtro para a escolha do terreno<\/strong><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A escolha do terreno certo para o seu empreendimento imobili\u00e1rio \u00e9 uma decis\u00e3o complexa que envolve uma an\u00e1lise cuidadosa de diversos aspectos legais. A legisla\u00e7\u00e3o municipal, o zoneamento, o parcelamento do solo, as contrapartidas ao munic\u00edpio e a diferencia\u00e7\u00e3o entre \u00e1reas urbanas e de expans\u00e3o s\u00e3o apenas alguns dos elementos que devem ser considerados para garantir a viabilidade e o sucesso do projeto.<\/span>

O tema da legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 o primeiro filtro ao qual o terreno em vista ser\u00e1 submetido. E muitos deles j\u00e1 s\u00e3o inviabilizados para receber projetos imobili\u00e1rios logo de cara, em raz\u00e3o das barreiras impostas por alguns dos itens citados. Um empreendimento com perfil popular, por exemplo, requer lotes pequenos. Se o zoneamento estabelece uma metragem maior, o produto acaba n\u00e3o se encaixando na legisla\u00e7\u00e3o.<\/span>

Cerca de 75% dos munic\u00edpios brasileiros t\u00eam menos de 30 mil habitantes. Nas \u00e1reas desse porte estudadas pela Urbia, aproximadamente 93% dos terrenos s\u00e3o descartadas logo depois da an\u00e1lise de legisla\u00e7\u00e3o. Em geral, est\u00e3o localizados em \u00e1reas de expans\u00e3o urbana e sem loteamento definido. Ou seja, entender se \u00e9 poss\u00edvel propor um zoneamento espec\u00edfico ou adotar um zoneamento existente no munic\u00edpio \u00e9 um fator decisivo.<\/span>

Investir tempo e recursos na an\u00e1lise legal do terreno n\u00e3o \u00e9 apenas uma quest\u00e3o de conformidade com a legisla\u00e7\u00e3o, mas uma estrat\u00e9gia para evitar processos de aprova\u00e7\u00e3o demorados e com excessivas revis\u00f5es e altera\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/span><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Legisla\u00e7\u00e3o ambiental e o desenvolvimento dos munic\u00edpios<\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n

A an\u00e1lise da legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 importante para o pr\u00f3prio munic\u00edpio, podendo ser um entrave ao desenvolvimento local. \u201cUma legisla\u00e7\u00e3o que n\u00e3o leva em considera\u00e7\u00e3o as demandas do mercado local e as tend\u00eancias do consumo de im\u00f3veis pode fazer com que um munic\u00edpio n\u00e3o seja atraente para investimentos\u201d, destaca Pedro Rocha. Da\u00ed a import\u00e2ncia de estabelecer um processo de aprova\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel ao empreendedor.\u00a0<\/span>

Atualmente, esse tipo de an\u00e1lise \u00e9 um processo mais manual e pouco automatiz\u00e1vel. As prefeituras ainda s\u00e3o muito low tech. Muitas vezes, esse padr\u00e3o cria legisla\u00e7\u00f5es excessivamente completas e tamb\u00e9m dificulta que se encontre os termos com facilidade. \u201cUm dos trabalhos da urbia \u00e9 exatamente demonstrar para o mercado quais munic\u00edpios t\u00eam legisla\u00e7\u00f5es que ajudem o desenvolvimento urbano e os empreendimentos imobili\u00e1rios\u201d, ressalta Pedro. <\/span>

A avalia\u00e7\u00e3o dos aspectos legais do terreno \u00e9 um dos servi\u00e7os embarcados no sistema de an\u00e1lises urbanas \u00e1geis da Urbia. A tecnologia desenvolvida pela startup, aplicada em mais de 500 an\u00e1lises em todos os estados do pa\u00eds, diminui em 90% os custos e o tempo desse processo.<\/span>

Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inova\u00e7\u00e3o? Acesse a nossa plataforma<\/a> e conhe\u00e7a a jornada da Urbia.<\/span><\/p>\r\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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