{"id":213,"date":"2024-07-24T09:36:42","date_gmt":"2024-07-24T17:36:42","guid":{"rendered":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/?p=213"},"modified":"2024-08-22T09:17:55","modified_gmt":"2024-08-22T17:17:55","slug":"como-escolher-o-terreno-certo-para-o-seu-empreendimento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbia.com.br\/blog\/como-escolher-o-terreno-certo-para-o-seu-empreendimento\/","title":{"rendered":"Como escolher o terreno certo para o seu empreendimento"},"content":{"rendered":"

Encontrar o terreno ideal<\/a> para receber um empreendimento pode ser uma miss\u00e3o desafiadora. Isso porque o n\u00famero de vari\u00e1veis que devem ser levadas em conta \u00e9 bastante vasto. E nem sempre uma \u00e1rea aparentemente atrativa resistir\u00e1 a uma avalia\u00e7\u00e3o criteriosa. A investiga\u00e7\u00e3o envolve desde quest\u00f5es b\u00e1sicas de legisla\u00e7\u00e3o e levantamento ambiental at\u00e9 o detalhamento do perfil comercial do empreendimento.<\/span><\/p>\n

Nessa procura pelo terreno perfeito, a palavra-chave \u00e9 viabilidade. Voc\u00ea precisa averiguar se a \u00e1rea re\u00fane as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para receber o seu projeto \u2013 seja um condom\u00ednio de luxo, um novo bairro de casas populares ou torres de escrit\u00f3rios. As caracter\u00edsticas do empreendimento v\u00e3o interferir na adequa\u00e7\u00e3o do espa\u00e7o escolhido. Mas esse \u00e9 s\u00f3 um dos pontos que integram a avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O caminho mais indicado para a an\u00e1lise do terreno \u00e9 submet\u00ea-lo a um funil formado por diferentes etapas e questionamentos. \u00c9 poss\u00edvel dividir essa jornada em quatro est\u00e1gios: legisla\u00e7\u00e3o, levantamento ambiental, estudo urban\u00edstico e viabilidade econ\u00f4mica.<\/span><\/p>\n

Abaixo, explicamos quais itens podem compor cada um deles.<\/span><\/p>\n

Legisla\u00e7\u00e3o: a import\u00e2ncia das normas municipais<\/span><\/span><\/h2>\n

A legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 o primeiro filtro aplicado para analisar a viabilidade de um terreno. Aqui, voc\u00ea precisa conhecer os regramentos gerais<\/a>, de \u00e2mbito federal ou estadual, e as normas espec\u00edficas do munic\u00edpio em que a \u00e1rea est\u00e1 localizada. Trata-se de um ponto delicado, pois os par\u00e2metros variam muito de cidade para cidade. S\u00e3o particularidades capazes de impactar no custo e no tempo necess\u00e1rio para a libera\u00e7\u00e3o do empreendimento, entre outros temas.<\/span><\/p>\n

Isso explica, por exemplo, o fato de munic\u00edpios com caracter\u00edsticas ambientais e log\u00edsticas semelhantes apresentarem n\u00edveis de desenvolvimento imobili\u00e1rio distintos<\/a>. Regi\u00f5es cujo crivo legal \u00e9 demasiadamente restritivo ou que n\u00e3o possuem um Plano Diretor<\/a> bem desenhado tendem a ser menos atrativas. Assim, a dificuldade de licenciamento pode levar ao descarte do terreno logo na primeira avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Em geral, a an\u00e1lise da legisla\u00e7\u00e3o abrange pautas como:<\/span><\/p>\n

\u2013 Parcelamento do solo<\/span>
\u2013 Posicionamento do terreno em \u00e1rea urbana ou de expans\u00e3o<\/span>
\u2013 Alinhamento do zoneamento ao produto<\/span>
\u2013 Exist\u00eancias de diretrizes ou \u00e1reas n\u00e3o edificantes<\/span>
\u2013 \u00c1reas a serem doadas como contrapartida ao munic\u00edpio<\/span><\/p>\n

Levantamento ambiental: aten\u00e7\u00e3o ao entorno do terreno<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

O levantamento ambiental \u00e9 um item cada vez mais importante na busca pelo terreno certo. A crescente instabilidade provocada pelas mudan\u00e7as clim\u00e1ticas<\/a> refor\u00e7a o alerta em rela\u00e7\u00e3o a diferentes riscos que podem prejudicar a estrutura\u00e7\u00e3o da obra e o seu valor de mercado.<\/span><\/p>\n

A proximidade do terreno a rios e \u00e1reas de alagamento ou prop\u00edcias a deslizamentos \u00e9 um exemplo disso. Outro ponto a ser considerado se refere ao passivo ambiental<\/a> \u2013 o conjunto de eventuais danos ao meio ambiente que podem ser gerados a partir da instala\u00e7\u00e3o do empreendimento.<\/span><\/p>\n

O escopo do levantamento ambiental tamb\u00e9m inclui a an\u00e1lise topogr\u00e1fica. Aqui, o desenho do relevo<\/a> influencia diretamente no custo de terraplanagem e na concep\u00e7\u00e3o do projeto arquitet\u00f4nico. Terrenos planos tendem a ser mais f\u00e1ceis e baratos para o desenvolvimento da estrutura, enquanto \u00e1reas com grande declividade podem exigir obras de conten\u00e7\u00e3o e ajustes no design, impactando o or\u00e7amento.<\/span><\/p>\n

A lista de itens analisados no levantamento ambiental inclui:<\/span><\/p>\n

\u2013 Verifica\u00e7\u00e3o de cursos d\u2019\u00e1gua e nascentes<\/span>
\u2013 Avalia\u00e7\u00e3o de \u00e1reas n\u00e3o edificantes<\/span>
\u2013 Aclives e declives no terreno<\/span>
\u2013 Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e Relat\u00f3rio de Impacto Ambiental (RIMA)<\/span>
\u2013 Grau de prote\u00e7\u00e3o da vegeta\u00e7\u00e3o<\/span>
\u2013 Identifica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas \u00famidas ou alag\u00e1veis<\/span><\/p>\n

Estudo urban\u00edstico: descobrindo a fatia l\u00edquida do terreno<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

As etapas de legisla\u00e7\u00e3o e estudo ambiental podem ser consideradas os dois principais pr\u00e9-requisitos para a an\u00e1lise de viabilidade do terreno. Ambas concentram a maior parte do processo burocr\u00e1tico e dos custos pr\u00e9vios para a instala\u00e7\u00e3o de um empreendimento. Caso o terreno consiga passar por esse duplo filtro, \u00e9 chegado o momento do estudo urban\u00edstico.<\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s a adequa\u00e7\u00e3o \u00e0s normativas municipais e ambientais, o espa\u00e7o apto a receber a obra tende a ser reduzido. Assim, o estudo urban\u00edstico \u00e9 o est\u00e1gio em que essa \u00e1rea \u00fatil do terreno \u00e9 avaliada de maneira estrat\u00e9gica, visando ampliar o seu potencial comercial.<\/span><\/p>\n

O levantamento inclui, por exemplo, a metragem e a defini\u00e7\u00e3o das \u00e1reas que devem ser doadas como contrapartida ao munic\u00edpio. O mesmo vale para a distribui\u00e7\u00e3o do percentual l\u00edquido do terreno. H\u00e1 casos em que o per\u00edmetro aproveit\u00e1vel pode n\u00e3o comportar as particularidades da proposta inicial. Isso enseja modula\u00e7\u00f5es no perfil do projeto imobili\u00e1rio, com o intuito de encontrar a precifica\u00e7\u00e3o correta e conservar ou aprimorar o seu potencial de venda.<\/span><\/p>\n

Alguns itens que podem estar no estudo urban\u00edstico:<\/span><\/p>\n

\u2013 Capacidade total da \u00e1rea vend\u00e1vel do terreno<\/span>
\u2013 Arranjo das \u00e1reas para reduzir doa\u00e7\u00f5es ao m\u00ednimo necess\u00e1rio<\/span>
\u2013 Otimiza\u00e7\u00e3o de lotes regularizados<\/span>
\u2013 Distribui\u00e7\u00e3o das \u00e1reas verdes<\/span>
\u2013 \u00c2ncoras e pontos de interesse do projeto comercial<\/span><\/p>\n

Viabilidade financeira: de olho nos detalhes<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

A parte final da an\u00e1lise do terreno concentra-se na elabora\u00e7\u00e3o do or\u00e7amento do empreendimento<\/a>. Essa fase \u00e9 uma sintonia fina dos detalhes que v\u00e3o compor o projeto, resultando em um processo de edifica\u00e7\u00e3o mais ou menos oneroso.<\/span><\/p>\n

Um exemplo disso s\u00e3o as demandas referentes ao sistema de tratamento de esgoto. H\u00e1 empreendimentos que utilizam esta\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias para todo o complexo e absorvem esse custo. J\u00e1 outros preveem equipamentos individuais por unidade, com valor de instala\u00e7\u00e3o a cargo do comprador.<\/span><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o novamente pesa sobre essa fase de avalia\u00e7\u00e3o. Para evitar surpresas, o empreendedor precisa estar ciente das normas t\u00e9cnicas<\/a> impostas pelos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos. Algumas exig\u00eancias n\u00e3o podem ser dribladas e acabam onerando demasiadamente o investimento final.<\/span><\/p>\n

O levantamento de custos avalia pontos como:<\/span><\/p>\n

\u2013 Modelo de esta\u00e7\u00e3o de tratamento e rede cloacal<\/span>
\u2013 Exig\u00eancias das concession\u00e1rias estaduais<\/span>
\u2013 Revestimento de vias e entrega de passeios<\/span>
\u2013 Tipos de solo predominantes<\/span><\/p>\n

O peso de cada fase na escolha do terreno certo<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

\u00c9 f\u00e1cil notar a quantidade de fatores intrinsecamente envolvidos na avalia\u00e7\u00e3o de um terreno para empreender. Cada item citado acima se desdobra em diversos outros, tornando o levantamento recheado de min\u00facias. Uma \u00e1rea aprovada ap\u00f3s todas essas an\u00e1lises concentra um grande potencial para dar retorno financeiro ao investidor. Entretanto, n\u00e3o s\u00e3o todos os terrenos que chegam l\u00e1.<\/span><\/p>\n

Ao longo de mais de tr\u00eas anos atuando no desenvolvimento de tecnologia para an\u00e1lise de projetos urban\u00edsticos, a Urbia<\/a> j\u00e1 realizou estudos em mais de 500 terrenos, localizados em todos os estados do pa\u00eds. Essa expertise permite tra\u00e7ar uma linha de corte para cada etapa do funil de avalia\u00e7\u00e3o de terrenos.<\/span><\/p>\n

Cerca de 93% das \u00e1reas s\u00e3o descartadas logo na primeira fase, em raz\u00e3o das dificuldades de legisla\u00e7\u00e3o. Entre os terrenos que passam do primeiro est\u00e1gio, mais da metade (53%) ficam inviabilizados no levantamento ambiental. Outros 41% ir\u00e3o cair na etapa de estudo urban\u00edstico. Por fim, 88% dos terrenos n\u00e3o se mant\u00eam aptos ap\u00f3s a fase de viabilidade financeira.<\/span><\/p>\n

Como fazer a an\u00e1lise do terreno?<\/span><\/strong><\/span><\/h2>\n

O trabalho de encontrar o terreno certo para o seu empreendimento exige uma vis\u00e3o criteriosa e demanda tempo, al\u00e9m de altos custos. As empresas de urbanismo tradicional demoram at\u00e9 quatro meses para analisar todas as etapas envolvidas. Esse, ali\u00e1s, \u00e9 um dos diferenciais da Urbia.<\/span><\/p>\n

A empresa desenvolveu uma tecnologia pr\u00f3pria, com Intelig\u00eancia Artificial embarcada, que consegue entregar uma an\u00e1lise geral da viabilidade do terreno em poucos dias. Em raz\u00e3o disso, os custos s\u00e3o 90% menores do que no modelo tradicional.<\/span><\/p>\n

Tem um terreno em vista e quer conhecer mais sobre essa inova\u00e7\u00e3o? Acesse a nossa plataforma<\/a> e conhe\u00e7a a jornada da Urbia.<\/span><\/p>\n\n\n

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